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對中小開發商影響較大
預售資金監管縮緊房企 錢袋加大房企資金成本
內容來自sina新聞
據悉,開發商按照地下結構完成、主體結構完成、哪家銀行信貸利率最低銀行二胎年息竣工驗收備案、初始登記完成四個環節設置資金使用節點,並擬增加1-2個使用節點。《辦法》規定,商品房預售資金應全部存入專用賬戶,由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管,優先保障工程建設。完成初始登記前,專用賬戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。
一位房企人士表示,有的項目一個預售證上有好幾棟樓,但一棟一棟賣,預售資金回款少,達不到重點監管額度的5%的最低要求,這也要求房企加快銷售進度,不能捂盤。由於資金不能挪用,以前"八個鍋蓋蓋十口鍋"的時代也宣告結束。不過對於大房企而言,全國范圍內有多個項目,資金仍可全國調動周轉,這主要是影響到項目較少的中小房企的資金鏈。
近日,北京市住建委公佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱《辦法》),稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取,開發商支取預售款由原來的4個節點,根據工程進度可再增加1-2個使用節點。新辦法將於今年7月1日起實施。業內人士認為,預售資金監管對於保證工程安全,在房價下跌時預售樓盤仍能如期完工防止爛尾有積極作用,這項政策也將是一項長效機制,但同時也會加大企業資金成本,考驗房企的資金鏈。
據悉,房企可結合自身資金狀況、融資能力,合理確定每個節點的用款額度。中經聯盟秘書長陳雲峰告訴記者,按照此前的4個節點,房企提取比例大概為2:3:4:1。
綠地集團京津事業部銷售總監李薊告訴記者,預售資金全部進入監管賬戶,但重點監管的是工程款,工程款外部分仍可自由支取。
據悉,每個項目被監管住的工程款數量並不相同。此前,中糧萬科長陽半島的工程款是按照4150元/平米來計算,而綠地新都會國際花都則是按照3500元/平米來計算。李薊表示,每個項目根據區域、售價等條件,其工程款也不相同。
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預售資金監管制度有利於防止項目爛尾,保證瞭購房人的利益,但也對房企的經營有一定影響。
陳雲峰認為,預售資金監管制度重在保證工程安全,預防房價大幅下滑時開發商卷款潛逃,保證瞭預售項目如期完工不爛尾,從這一角度來看,這一政策或將長期執行下去。但另一方面,預售資金被監管起來後,開發商按照進度提取監管資金,將影響到開發商的回款速度,不能將預售資金挪用到擴張買地上,影響到開發商的擴張速度。特別是中小房企,銀行貸款利息、前期設計、營銷等費用都需要通過預售資金來支付,但預售資金被管住後,原來房企可自由支配的工程款不能挪作他用,房企的資金成本將加大。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-16/00313258081.shtml
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